Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I/2026 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới ở mức cao, mặt bằng giá sơ cấp cũng duy trì ở ngưỡng cao trong khi thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá mạnh trong năm 2025.
 |
| Quý 1/2026 có 8.010 căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội, theo CBRE. Ảnh: Thu Hiền |
Nguồn cung tăng gấp đôi, thanh khoản chững lại
Thông tin vừa được CBRE Việt Nam công bố ngày 21/4 cho thấy, quý I/2026 ghi nhận 8.010 căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội, là mức mở bán cao nhất trong quý đầu năm kể từ năm 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, mức nguồn cung này thấp hơn 46% so với quý IV/2025 – giai đoạn thường chứng kiến hoạt động mở bán sôi động vào cuối năm. Điều này cho thấy nguồn cung vẫn duy trì ở mức cao theo chu kỳ thị trường, song đã có sự điều chỉnh theo mùa vụ.
Một điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung tiếp tục phản ánh xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các đô thị vệ tinh. Theo đó, 42% lượng mở bán mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), trong khi 37% nguồn cung phân bổ tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh.
Đặc biệt, quý này không ghi nhận nguồn cung có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m², trong khi hơn 60% nguồn cung mới tập trung trong khoảng 60–80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).
Diễn biến này cho thấy phân khúc trung cấp - cận cao cấp đang chiếm ưu thế trong cơ cấu nguồn cung mới, đồng thời phản ánh xu hướng nâng cấp định vị sản phẩm của các chủ đầu tư.
Thực tế này cũng tương đồng với các báo cáo thị trường trước đó của JLL và Savills, khi nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực nội đô như giai đoạn trước.
Tổng lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 tại Hà Nội đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước do gián đoạn của kỳ nghỉ Tết nhưng vẫn cao hơn 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tiêu thụ cho thấy nhu cầu thị trường vẫn duy trì, song tốc độ hấp thụ đã có dấu hiệu chậm lại so với giai đoạn trước.
Một trong những yếu tố tác động đến thanh khoản là biến động tăng của lãi suất trong thời gian qua, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tài chính của một bộ phận khách hàng.
Điều này được phản ánh rõ qua tỷ lệ hấp thụ: các dự án mở bán lần đầu trong quý này ghi nhận mức hấp thụ trung bình khoảng 50%, thấp hơn so với mức 70% ở các quý liền trước.
Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính như cam kết ổn định lãi suất vay trong thời gian dài hoặc kéo dài thời gian ân hạn gốc. Các chính sách này giúp khách hàng điều tiết dòng tiền trong giai đoạn đầu, đồng thời cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh nhiều hơn về chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào đà tăng giá như trước.
Giá thứ cấp đi ngang, dấu hiệu điều chỉnh đã xuất hiện
Diễn biến giá bán sơ cấp tiếp tục là điểm nổi bật của thị trường trong quý I/2026. Thông tin từ CBRE cho thấy, tại khu vực nội thành Hà Nội và các vùng phụ cận như Gia Lâm, Đông Anh (không bao gồm các dự án tại đại đô thị Văn Giang), mức giá sơ cấp căn hộ chung cư đạt trung bình 102 triệu đồng/m², tương đương quý liền trước nhưng tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây là mức giá cao hơn cả thị trường TP. Hồ Chí Minh (cũ), nơi ghi nhận giá trung bình 91 triệu đồng/m² trong cùng kỳ. Đáng chú ý, kể từ quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đã liên tục duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m², cho thấy xu hướng tăng giá đã được thiết lập và đang dần trở thành trạng thái bình thường mới của thị trường.
Nếu tính cả các dự án tại các đại đô thị ở Văn Giang, giá trung bình căn hộ chung cư toàn thị trường đạt 84 triệu đồng/m², tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm. Đây là mức tăng đáng kể trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp vẫn duy trì dồi dào, cho thấy áp lực chi phí đầu vào và chiến lược định vị sản phẩm đang đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành mặt bằng giá mới.
Xu hướng nâng cấp định vị sản phẩm cũng đang lan rộng ra các khu vực ngoại thành. Gia Lâm và Đông Anh, vốn được biết đến với nguồn cung tầm trung, đã bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán với mức giá vượt 100 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m² tại một số khu vực.
Ngay cả tại các đại đô thị ở Văn Giang, quý này cũng không ghi nhận dự án mở bán nào có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m².
Trái với xu hướng tăng của giá sơ cấp, thị trường thứ cấp trong quý I/2026 cho thấy dấu hiệu ổn định hơn sau giai đoạn tăng mạnh trước đó. Theo khảo sát, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội duy trì ở mức 62 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với quý trước.
Xu hướng giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh từ cuối quý IV/2025, khi số lượng các dự án ghi nhận giá chào tăng và biên độ tăng đều giảm rõ rệt so với các quý trước đó.
Đến quý I/2026, quá nửa số dự án thống kê trên thị trường thứ cấp có mức giá chào giảm hoặc không đổi so với quý trước. Trong khi đó, trong 4 quý liền trước đó, số dự án có giá chào thấp hơn quý liền trước trung bình chỉ chiếm dưới 5%.
Diễn biến này cho thấy thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá mạnh trong năm 2025. Một mặt, mặt bằng giá đã tăng nhanh trong nhiều quý trước đó, nay đang tiệm cận ngưỡng mà khả năng chi trả của người mua thực bị thách thức.
Mặt khác, lãi suất tăng đang gây áp lực thanh khoản lên một bộ phận chủ nhà hết thời gian ân hạn nợ gốc, buộc họ phải chấp nhận điều chỉnh giá chào để thúc đẩy giao dịch.
So với một năm trước, giá thứ cấp vẫn tăng 21%, chủ yếu phản ánh tốc độ tăng giá mạnh trong quý II và quý III/2025. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá theo năm đã giảm so với mức đỉnh 26% ghi nhận tại thời điểm quý III/2025, cho thấy đà tăng giá đang dần chậm lại.
Nhìn về triển vọng cả năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương với mức nguồn cung năm 2025. Trong đó, hơn 35% nguồn cung dự kiến đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), tiếp tục khẳng định vai trò của các khu đô thị quy mô lớn trong việc dẫn dắt thị trường.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, quy mô nguồn cung mới dồi dào, cùng với áp lực lãi suất, sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn: người mua có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về phía các dự án có chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.
