Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường đất nền Hà Nội đang xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt khi giá tại nhiều khu vực ngoại thành bắt đầu điều chỉnh và thanh khoản giảm mạnh. Tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi đáng kể, không còn cảnh xuống tiền nhanh theo các cơn “sóng” quy hoạch mà chuyển sang thận trọng, ưu tiên yếu tố pháp lý, khả năng khai thác thực tế và giá trị bền vững.
 |
| Thị trường đất nền Hà Nội phân hóa mạnh sau giai đoạn tăng nóng. |
Nhà đầu tư thận trọng xuống tiền
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất nền trung bình tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 81 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý IV/2025. Mức điều chỉnh chưa quá sâu nhưng phản ánh rõ xu hướng chững lại của thị trường sau giai đoạn tăng nóng liên tục suốt năm 2025 và những năm trước đó.
Khảo sát thực tế cho thấy nhiều khu vực từng dẫn đầu về tốc độ tăng giá nay đều xuất hiện xu hướng giảm. Tại Long Biên cũ, giá đất nền phổ biến dao động khoảng 60-135 triệu đồng/m², giảm khoảng 2-6 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Ở Gia Lâm cũ, mặt bằng giá hiện quanh mức 40-90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1-4 triệu đồng/m² tùy vị trí.
Tại Đông Anh cũ, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 35-80 triệu đồng/m², thấp hơn từ 2-6 triệu đồng/m² so với giai đoạn cao điểm. Khu vực Hoài Đức cũ ghi nhận mức giảm khoảng 1-5 triệu đồng/m², với giá dao động 45-90 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm như Đan Phượng, Thanh Oai hay Thường Tín cũng xuất hiện xu hướng giảm nhẹ sau thời gian dài tăng nóng.
| Mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Đây là mức giảm khá sâu trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản khác như căn hộ chung cư hay nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực đang dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. |
Đáng chú ý, tại nhiều khu vực từng được xem là tâm điểm của các cơn sốt đất, giá hiện không còn duy trì đà tăng mạnh như trước. Tại đường Đồng Chằm, xã Yên Xuân thuộc khu vực Quốc Oai cũ, giá đất phổ biến hiện khoảng 22 triệu đồng/m², giảm hơn 24% so với đỉnh hồi cuối năm 2025. Dù vậy, mức giá này vẫn cao hơn khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, tại khu Trạm Trôi, xã Hoài Đức, giá đất nền phổ biến hiện ở mức khoảng 137 triệu đồng/m², thấp hơn gần 13% so với đỉnh thiết lập hồi đầu năm nay. Tại Xuân Canh, Đông Anh, mặt bằng giá hiện quanh mức 123 triệu đồng/m², giảm khoảng 4% so với đỉnh hồi tháng 9/2025 và giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
Không chỉ giá giảm, lượng giao dịch trên thị trường cũng suy yếu rõ rệt. Tại nhiều khu vực từng sôi động như Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức, các văn phòng môi giới nay rơi vào trạng thái trầm lắng. Nhiều lô đất được rao bán suốt nhiều tháng nhưng vẫn không tìm được khách mua dù chủ đất đã chấp nhận giảm giá đáng kể để thu hồi dòng tiền.
Ông Phạm Quốc Minh, một nhà đầu tư lâu năm tại khu vực phía Tây Hà Nội cho biết tâm lý người mua hiện đã thay đổi rất nhiều so với giai đoạn sốt nóng trước đây. Nếu trước kia nhiều người sợ “lỡ sóng” nên sẵn sàng xuống tiền nhanh, thì hiện nay phần lớn khách hàng đều giữ tâm lý nghe ngóng và chờ giá điều chỉnh thêm trước khi quyết định đầu tư.
“Có những lô đất giảm vài trăm triệu đồng nhưng khách vẫn chưa xuống tiền. Người mua bây giờ quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, khả năng thanh khoản và tiềm năng khai thác thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá nhanh như trước”, ông Minh chia sẻ.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến đất nền giảm nhiệt là dòng tiền đầu cơ đang suy yếu mạnh. Trong bối cảnh lãi suất vẫn neo ở mức cao và tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” không còn dễ dàng như giai đoạn trước.
Đất nền không còn dễ “lướt sóng”
Phân tích từ Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho thấy chi phí vay vốn tăng lên đang tạo áp lực lớn với nhóm nhà đầu tư cá nhân. Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng vay ngân hàng để mua đất chờ tăng giá, thì hiện nay rủi ro thanh khoản khiến họ buộc phải tính toán kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Áp lực hiện nay đặc biệt lớn với nhóm nhà đầu tư mua vào ở vùng giá cao trong giai đoạn sốt nóng 2021-2022. Khi giao dịch giảm mạnh, nhiều người rơi vào trạng thái “kẹt hàng”, không muốn bán lỗ nhưng cũng khó tìm được người mua ở mức giá kỳ vọng, khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, thị trường hiện đã thay đổi rõ rệt so với vài năm trước. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông mà bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới giá trị sử dụng thực tế, khả năng tạo dòng tiền và mức độ an toàn của sản phẩm.
“Nếu trước đây chỉ cần có thông tin quy hoạch là thị trường lập tức sôi động, thì hiện nay người mua phản ứng rất khác. Họ cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, thanh khoản và tiềm năng khai thác thực tế. Những yếu tố như áp lực lãi suất hay khó khăn dòng tiền khiến giao dịch suy giảm nhanh hơn”, bà Ánh nhận định.
Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đất nền Hà Nội hiện đang bước vào quá trình thanh lọc tự nhiên sau giai đoạn tăng trưởng quá nóng. Đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết để đưa giá đất trở về gần hơn với giá trị thực, hạn chế tình trạng đầu cơ đẩy giá gây méo mó thị trường như thời gian qua.
Trong bối cảnh đó, xu hướng đầu tư cũng đang thay đổi đáng kể. Dòng tiền hiện có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc an toàn hơn như căn hộ có thể khai thác cho thuê, nhà ở phục vụ nhu cầu thực hoặc bất động sản tạo dòng tiền ổn định thay vì chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định đất nền vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng trong dài hạn nhờ lợi thế hữu hạn về quỹ đất và tốc độ đô thị hóa của Hà Nội. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn những giai đoạn tăng nóng diện rộng như trước mà bước vào thời kỳ phân hóa mạnh hơn.
Theo ông Quốc Anh, những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, hạ tầng rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản. Ngược lại, các lô đất tăng giá chủ yếu nhờ tin đồn quy hoạch hoặc tâm lý đầu cơ sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền trong bối cảnh thị trường đang trở nên thực chất hơn.
Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần ưu tiên yếu tố pháp lý, quy hoạch và khả năng khai thác thực tế thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Sau giai đoạn giá đất tăng trung bình khoảng 50% kể từ năm 2019, dư địa tăng mạnh trong ngắn hạn hiện không còn nhiều, trừ những khu vực đặc biệt có động lực phát triển hạ tầng hoặc đại dự án quy mô lớn.
