Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với những thay đổi rõ nét về nguồn cung, dòng vốn và cách thức vận hành. Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, bà Phạm Thị Miền, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tâm lý người mua cũng đang dịch chuyển mạnh từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và sự an toàn của tài sản.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).
Phóng viên: Đâu là những điểm nổi bật trên thị trường bất động sản hiện nay, thưa bà?
Bà Phạm Thị Miền: Diễn biến trọng tâm trên thị trường bất động sản hiện nay cho thấy rõ xu hướng nguồn cung vẫn tiếp tục tăng, tuy nhiên lệch pha cung - cầu vẫn tiếp tục là một điểm nghẽn của thị trường và chưa được giải quyết triệt để.
Bên cạnh đó, mặc dù thị trường có dấu hiệu chững lại về thanh khoản, nhưng giá bán ghi nhận vẫn neo ở mức cao. Tuy nhiên, giá bán có sự phân hóa ngày càng rõ nét hơn.
Diễn biến thị trường cũng cho thấy giao dịch bắt đầu có sự chọn lọc. Không phải nguồn cung nào, dự án nào đưa ra thị trường cũng có tỷ lệ hấp thụ cao. Sự chọn lọc diễn ra giữa các dự án, giữa các phân khúc.
Phóng viên: Trong bối cảnh đó, tâm lý người mua bất động sản năm 2026 có xu hướng dịch chuyển như thế nào?
Bà Phạm Thị Miền: Để nắm bắt được sự dịch chuyển tâm lý của người mua bất động sản, chúng tôi đã tiến hành khảo sát từ hai nguồn: từ đại diện các đơn vị phân phối; điều tra trên hướng truy cập, tìm kiếm của khách hàng dùng Internet khi có nhu cầu mua bất động sản.
Kết quả khảo sát cho thấy tâm lý thị trường lúc này đang có sự dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá đơn thuần sang quan tâm nhiều hơn tới khai thác thực tế, khai thác dòng tiền cho thuê. Trong đó, căn hộ cho thuê hay căn hộ chung cư vẫn là những tín hiệu nổi bật. Còn đất nền là nhóm gắn với kỳ vọng tăng giá nhưng có sự thận trọng hơn trong bối cảnh năm 2026.
Dựa trên những kết quả tìm hiểu được từ xu hướng tìm kiếm của người mua bất động sản, chúng tôi phân tích tâm lý của người mua qua hai giai đoạn: tâm lý trước đây và tâm lý hiện tại để thấy rõ sự đảo chiều trong tâm lý người mua nhà dưới các góc độ như động cơ mua, quan điểm về về lợi nhuận, quan niệm về rủi ro, tâm lý ra quyết định, tiêu chí lựa chọn sản phẩm…
Người mua bất động sản không còn chạy theo sóng giá. Ảnh: Thu Hiền
Trên cơ sở phân tích đó, chúng tôi nhận thấy 5 thay đổi lớn trong tâm lý người mua bất động sản hiện nay.
Thứ nhất, tâm lý “sợ mua sai” đang thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”.
Thứ hai, giá trị khai thác dòng tiền đang thay thế cho giá trị kỳ vọng tăng giá.
Thứ ba, từ việc mua theo đám đông, hiện nay người mua chuyển sang mua có kiểm chứng.
Thứ tư, xu hướng nắm giữ, đầu tư chuyển sang trung và dài hạn, thay vì chỉ đầu tư ngắn hạn.
Thứ năm, quan điểm về mua bất động sản cũng thay đổi. Nếu như trước đây chỉ dừng lại ở việc mua tài sản, thì hiện nay khách hàng có quan điểm là họ mua cả hệ sinh thái và khả năng khai thác.
Lúc này, tâm lý người mua bất động sản năm 2026 không còn vận động chủ yếu theo sóng giá nữa, mà chuyển sang tư duy nắm giữ tài sản bền vững: mua để ở tốt hơn, khai thác hiệu quả hơn, bảo toàn dòng vốn tốt hơn và ra quyết định dựa trên nhiều dữ liệu, thông tin hơn.
Phóng viên: Bà có thể phân tích rõ hơn về sự đảo chiều tâm lý dưới một số khía cạnh cơ bản?
Bà Phạm Thị Miền: Đơn cử như, về động cơ mua nhà, nếu như trước đây, người mua thường mua để kỳ vọng giá tiếp tục tăng nhanh và nhiều quyết định dựa trên tâm lý “cứ mua trước đã, tính sau” vì sợ bỏ lỡ cơ hội, thì trong năm 2026, tâm lý này đã chuyển sang mua dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản. Lúc này, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Đối với cách nhìn nhận về lợi nhuận, nếu như trước đây, nhà đầu tư ưu tiên lướt sóng, chốt lời ngắn hạn và kỳ vọng biên lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thì tâm lý hiện tại là chú trọng tới trung và dài hạn, khả năng cho thuê, giữ giá, tăng giá bền vững và thanh khoản ổn định.
Về tâm lý ra quyết định, trước đây, người mua dễ bị ảnh hưởng bởi xu hướng đám đông, tin đồn quy hoạch và thông tin hạ tầng; chỉ cần có thông tin khu vực này có quy hoạch tốt là nhiều khách hàng, nhà đầu tư có thể xuống tiền ngay.
Tuy nhiên, hiện nay tất cả những thông tin này đều được người mua tiếp cận thận trọng hơn. Họ kiểm chứng thông tin qua nhiều chiều, so sánh dữ liệu thị trường, pháp lý, tiến độ, uy tín của dự án cũng như mức độ uy tín của chủ đầu tư trước khi ra quyết định.
Quan niệm về rủi ro cũng có những thay đổi. Nếu như trước đây, khách hàng, nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao và luôn tin rằng cứ mua là sẽ thắng, giá chỉ có tăng, nên quyết định rất nhanh; thì sang năm 2026, trước những thách thức từ bối cảnh vĩ mô cũng như diễn biến thực tế của thị trường, tâm lý khách hàng, nhà đầu tư đã có sự chuyển đổi.
Họ ưu tiên bảo toàn vốn, tránh bị kẹt dòng tiền, tránh các sản phẩm pháp lý chưa rõ ràng hoặc những nơi chưa có nhu cầu sử dụng thực.
Tâm lý của người mua về vai trò của dòng tiền cũng thay đổi. Nếu như trước đây, dòng tiền cho thuê chưa phải là tiêu chí quyết định; đa phần người mua kỳ vọng nhiều hơn vào việc tăng giá để bán nhanh, chốt lời, thì trong năm 2026, người mua ưu tiên những dòng tiền mang tính an toàn và ổn định hơn.
Một xu hướng mới trong hành vi sau mua của khách hàng cho thấy, trước đây, hầu hết người mua, nhà đầu tư có tâm lý sau khi mua xong sẽ chờ, canh thời điểm phù hợp để bán nhanh, chốt lời, thì hiện nay họ có xu hướng nắm giữ lâu hơn.
Họ hiểu rằng câu chuyện bán ngay, chốt lời ngay khó có thể trở thành hiện thực. Vì vậy, họ có tâm lý giữ tài sản trong thời gian trung và dài hạn.
Phóng viên: Theo bà, liệu những thay đổi tâm lý này chỉ dừng lại trong năm 2026 hay sẽ tiếp tục trong chu kỳ mới?
Bà Phạm Thị Miền: Tôi cho rằng đây không phải là hiện tượng ngắn hạn của riêng năm 2026 mà sẽ tiếp tục được định hình trong những năm tới. Bởi lẽ, hiện nay thị trường bất động sản bước vào quá trình tái cấu trúc, người mua cũng buộc phải tái định vị hành vi đầu tư của mình.
Xu hướng đầu tiên là tái cấu trúc không gian phát triển, dịch chuyển theo hạ tầng và đô thị tích hợp. Hiện nay thị trường đang tái định hình không gian phát triển theo hướng bám sát quy hoạch và đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và hệ thống metro.
Theo dõi thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua có thể thấy rằng, các mô hình TOD (mô hình quy hoạch đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng làm trục xương sống), các vấn đề liên quan tới quy hoạch, liên kết vùng, hạ tầng giao thông đang là bệ đỡ để tâm lý khách hàng, nhà đầu tư có sự tin tưởng hơn và an tâm hơn khi đầu tư bất động sản.
Trong xu hướng này, các khu vực vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh sẽ hình thành những cực tăng trưởng mới, tăng sự kết nối giữa khu vực trung tâm với khu vực vùng ven.
Xu hướng này tác động tới tâm lý người mua ở chỗ, khi hạ tầng trở thành yếu tố tái phân bổ dân cư, việc làm và dịch vụ đô thị, thì tâm lý người mua cũng dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch sang đánh giá năng lực hình thành nhu cầu thực và khả năng khai thác thực tế của tài sản.
Xu hướng thứ hai là tái cấu trúc nguồn cung, tập trung hóa và nâng chuẩn theo hướng xanh, bền vững. Nguồn cung trong thời gian vừa qua có xu hướng tăng trưởng cả về số lượng và chất lượng. Theo đó, các dự án tại đô thị cũng có xu hướng xanh hóa sản phẩm của mình và xem đây là một điểm thu hút sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư.
Khi xu hướng này diễn ra, nó tác động tới tâm lý người mua ở góc độ thay vì mua theo cơ hội đầu tư từ nguồn cung mới, tức là cứ nơi nào có nguồn cung mới ra thì thu hút sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư, thì lúc này thị trường có xu hướng chọn lọc hơn.
Người mua ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và chất lượng phát triển dự án phải đảm bảo tốt, gắn với giá trị bền vững.
Xu hướng thứ ba là tái cấu trúc kênh vốn. Nếu như trước đây, người mua bất động sản có thể tận dụng các chính sách hỗ trợ tài chính để đầu tư lướt sóng, thì hiện nay thị trường hướng tới cấu trúc tài chính bền vững, dòng vốn không còn rẻ nữa.
Vì vậy, tâm lý người mua cũng có sự thay đổi, từ việc vay bất chấp để mua, để đón sóng, để không bỏ lỡ cơ hội, sang tâm lý tính toán dòng tiền để nắm giữ. Họ ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên tài chính an toàn hơn.
Xu hướng thứ tư là tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường. Thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch hơn, vận hành rõ ràng hơn và có chuẩn mực hơn.
Khi mọi thứ được minh bạch, thể hiện qua việc các thông tin liên quan đến bất động sản được định danh, được số hóa, và tới đây là việc nghiên cứu, triển khai thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia do Nhà nước quản lý, thì khi mọi thông tin, dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch hơn, tâm lý của nhà đầu tư cũng sẽ thay đổi.
Tức là khi mua, họ sẽ ít chấp nhận quyết định chỉ dựa trên giới thiệu hay lời hứa bán hàng. Họ sẽ có xu hướng cần dữ liệu, cần tiêu chuẩn và cần tư vấn chính xác hơn, chuyên nghiệp hơn, bằng những văn bản, giấy tờ và thông tin mang tính xác thực.
Có thể thấy, sự thay đổi trong tâm lý người mua bất động sản hiện nay không phản ánh sự bi quan của thị trường mà cho thấy người mua đang trở nên chuyên nghiệp hơn, thận trọng hơn. Khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc với những chuẩn mực mới về pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch và minh bạch thông tin, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên giá trị thực, dòng tiền thực và khả năng khai thác bền vững thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước đây.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!
