Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (Ảnh minh họa)
Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên được bảo lãnh có nghĩa vụ thực hiện với bên nhận bảo lãnh. Theo đó, quy định tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng đáp ứng các yêu cầu sau đây:
+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;
+ Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;
+ Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
- Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
+ Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
+ Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định;
+ Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;
+ Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.
Thông tư cũng quy định hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành. Ngoài các nội dung theo quy định, hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn phải có các nội dung như ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở; ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh; nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư; hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng thương mại yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua.
Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định. Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt; Ngoài các nội dung theo quy định, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được ngân hàng thương mại bảo lãnh.
Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Thông tư số 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2023 và thay thế Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017.
Trích nguồn
Vương Thảo
