Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” sáng 17/2, các chuyên gia đã chỉ ra nguyên nhân và những vướng mắc cần tháo gỡ trên thị trường bất động sản hiện nay. Chùng tôi trích dẫn ý kiến các chuyên gia về vấn đề này.
Thị trường bất động sản đang rất "bất thường" (Ảnh minh họa)
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia:
Thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng "bất thường"
Những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay là:
Thứ nhất là theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%).
Thứ hai là vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời.
Thứ ba là nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua.
Thứ tư là nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh.
Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu "lệch pha" khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.
Trong đó, có 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính:
Một là môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Đây là khó khăn lớn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn và tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn.
Thứ hai là công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập.
Thứ ba là công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Thứ tư là biến động về chi phí đầu tư, xây dựng tăng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành đơn giá, định mức chưa kịp thời.
Thứ năm là cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, chỗ này thì thừa, chỗ kia thì thiếu. Quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp; chi phí ở các khâu làm dự án đều cao...
Thứ sáu là nguồn vốn bị thu hẹp, nhất là trong năm 2022.
Thứ bảy là hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn.
Thứ tám là áp lực từ một số khó khăn, thách thức bên ngoài như: lạm phát, lãi suất và tỷ giá; rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh…
Vì vậy, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà chúng ta nên dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Quan điểm nữa là thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.
Về những giải pháp trước mắt, đầu tiên đối với Quốc hội, Chính phủ, bộ, ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy lại niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.
Thứ hai là sớm sửa đổi các Nghị định, Thông tư... trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.
Vấn đề nữa là cần chỉ đạo điều tiết quan hệ cung - cầu, và muốn như thế phải có thông tin dữ liệu. Đây là vấn đề quan trọng với thị trường.
Đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản, thứ nhất là cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn.
Thứ hai là tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí.
Thứ ba là đa dạng hóa nguồn vốn.
Thứ tư là xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi trái phiếu đáo hạn. Một số phương án là doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30-40%, để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.
Thứ năm là chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai khi Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.
GS.TS. Hoàng Văn Cường - đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân:
Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác trước
Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường bất động sản năm 2010-2012, là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa nên giá bất động sản giảm rất sâu nhưng hàng hoá vẫn không bán được. Trái lại hiện nay, thị trường bất động sản đình trệ nhưng giá các loại bất động sản có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng, và trên thị trường không có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh, như báo cáo của Bộ Xây dựng là giảm 50%, thậm chí có phân khúc gần bằng không.
Như vậy, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung bất động sản nhà ở, trong khi cầu về nhà ở vẫn có; thị trường bất động sản công nghiệp vẫn phát triển tốt, các luồng thu hút đầu tư đang tăng; nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mở rộng nên dự báo cầu bất động sản sẽ sớm phục hồi và tăng nhanh.
Trong bối cảnh đó, nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại. Như vậy, các nguồn lực bỏ ra để giải quyết các nút thắt của bất động sản sẽ nhanh chóng được hoàn trả.
Do vậy, giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện nay được nhìn nhận rõ ràng hơn, mức độ rủi ro ít hơn nếu can thiệp kịp thời, nhưng nếu can thiệp quá muộn, hoặc Nhà nước không can thiệp sẽ sinh ra hiệu ứng domino gây nguy cơ đổ vỡ cả nền kinh tế.
Tỷ lệ nợ công đang ở mức khá thấp, là dư địa để thực hiện chính sách tài khoá mở rộng hỗ trợ cho thị trường trong bối cảnh hiện nay. Việc này cũng không làm tăng cung tiền đầu tư nên góp phần kiểm soát lạm phát.
Nên dành ngân sách hình thành quỹ đầu tư đủ lớn như đề nghị của Bộ Xây dựng để có nguồn tài trợ cho phát triển nhà ở cho người thu hập thấp, nhà ở xã hội.
Về phía doanh nghiệp, phải tự tái cấu trúc các danh mục đầu tư để tập trung nguồn lực cho các hoạt động trọng tâm có khả thi để vượt qua khó khăn.
Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia:
Không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản
Năm 2016, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ mà chính tôi tham gia xây dựng, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có bong bóng bất động sản và điều đó đã xảy ra. Đề án này được xây dựng trên bối cảnh chúng ta đã xảy ra một tình trạng khủng hoảng bất động sản thừa vào năm 2012. Còn tình trạng lần này chủ yếu là thiếu cung, thừa cầu.
Rõ ràng, đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, chúng ta cần xây dựng chính sách bất động sản trên nền tảng này, không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến đó thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng.
Vì vậy, Chính phủ nên tập trung vào các nền tảng bất động sản, thu gom tài nguyên trực tiếp và phát triển công nghiệp, đặc biệt công nghiệp chế biến, chế tạo. Chúng ta xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, lâu dài và phải gắn với việc phát triển công nghiệp, đặc biệt gắn với nhu cầu thiết yếu của người dân.
Về phía các doanh nghiệp, cần phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa có tầm quốc tế.
Trích nguồn
Hà An
