Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân với nhiều nội dung đổi mới, theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương đề ra.
Trong đó, cơ chế, chính sách tài chính, giá đất là một trong chín nội dung trọng tâm được Chính phủ đưa ra và đề nghị người dân cho ý kiến. Cụ thể là nguyên tắc, phương pháp định giá đất, thời kỳ ban hành bảng giá đất, các trường hợp áp dụng bảng giá đất…
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà (đứng) chủ trì hội nghị lấy ý kiến về
dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại TP Cần Thơ ngày 14-3. Ảnh: Châu Anh
Giá đất do Nhà nước xác định hiện chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường.
Hiện nay, trên thị trường đất đai có hai loại giá: Giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường, việc có hai loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.
Bảng giá đất thấp hơn giá thị trường, thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Giá nhà nước và giá thị trường chênh lệch lớn
Theo quy định hiện hành, chúng ta đang sử dụng tất cả phương pháp truyền thống và phương pháp hiện đại mà trên thế giới đang áp dụng, ngoài ra có thêm phương pháp hệ số để xác định giá đất (chỉ riêng Việt Nam sử dụng). Nhưng trên thực tế, giá đất do Nhà nước xác định chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30%-40% giá đất thị trường. Bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.
Nhiều nguyên nhân khiến giá đất chưa sát giá thị trường 1. Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. 2. Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng, khó thu thập. 3. Các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất… |
Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả tỉnh, TP chỉ 1,5-2. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất thị trường với giá đất nhà nước.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã bỏ khung giá đất theo tinh thần Nghị quyết 18/2022 của Ban chấp hành Trung ương. Cùng với đó, bảng giá đất có bốn điểm mới gồm: Xác định giá đất trong bảng giá đất theo giá thị trường; thay đổi thời hạn ban hành bảng giá đất; thay đổi căn cứ điều chỉnh bảng giá đất; bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất.
Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển, khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ 5%-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường.
Phải có tổ chức định giá đất độc lập và chuyên nghiệp
Định giá đất là vấn đề không hề đơn giản, vấn đề là làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ánh giá thị trường. Để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần phải có: Cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng, tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế.
Ngoài ra, đội ngũ cán bộ thực thi phải có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh.
Giải pháp tối ưu để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Theo kinh nghiệm của các nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính nhà nước. Các tổ chức này có vai trò quan trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.
Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, TP trực thuộc trung ương, xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.
Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.
Bên cạnh đó, luật cũng cần xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm. Nghiên cứu tạo các kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn nhằm phản ánh kịp thời các biến động của giá thị trường. Theo đó, hướng tới hoàn thiện hệ thống giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, trong đó các trường dữ liệu sẽ chủ yếu được hình thành trên cơ sở thu thập giá thông qua các giao dịch thực để đảm bảo độ tin cậy cho việc tham chiếu với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.
Một giải pháp quan trọng khác là cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Bản chất của đấu giá, đấu thầu là hình thức cạnh tranh. Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về thủ tục hành chính.
Việt Hoa ghi
