Giá bán nhà đất Hà Nội sụt giảm diện rộng

Trong báo cáo thị trường mới đây, kênh thông tin địa ốc trực tuyến Batdongsan thuộc tập đoàn PropertyGuru cho biết thị trường nhà đất Hà Nội đang gặp áp lực giảm giá trải dài ở nhiều phân khúc và nhiều khu vực.

Với phân khúc chung cư, mặt bằng giá rao bán trên nền tảng này đạt 85 triệu đồng mỗi m2, tiếp đà giảm trong ba tháng gần đây.

Với nhà riêng lẻ, giá rao bán phố biển cũng giảm nhẹ 1% và có xu hướng tiếp tục đi xuống. Đà giảm trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (1%). Riêng nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm mạnh 10% so với tháng trước và sụt gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán giảm nhiệt song phần lớn người mua giữ tâm lý thận trọng. Kênh Batdongsan cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 sụt 4% theo quý và giảm mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, kênh rao tin địa ốc Nhà Tốt cũng ghi nhận đà giảm giá bán nhà đất ở nhiều khu vực. Đơn cử tại quận Thanh Xuân cũ, mặt bằng giá rao nhà riêng trên nền tảng đạt gần 284 triệu đồng mỗi m2 trong tháng 5, giảm hơn 5% so với tháng trước. Tương tự, khu vực Đông Anh giảm 3%, Hà Đông giảm 1,3%.

Theo ghi nhận, tình trạng nhà đầu tư thoát hàng ngày càng phổ biến tại thị trường chung cư Hà Nội. Tại phân khu 4 tòa cao 30 tầng trong đại đô thị phía đông, một chủ nhà giảm giá 650 triệu vào hợp đồng mua bán mới có khách cọc. Anh chấp nhận mất 350 triệu tiền chênh ngoài cho đại lý để lấy được căn hộ 58 m2 vào tháng 10 năm ngoái. Tương tự tại đại đô thị phía bắc và phía tây, tình trạng chủ áp lực tài chính, gửi bán nhà với giá giảm 200-600 triệu tùy căn xuất hiện ngày càng nhiều, song môi giới cho hay "rất khó thanh khoản".

Các chuyên gia nhìn nhận giao dịch nhà đất Thủ đô sụt giảm rõ rệt, cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. Trong báo cáo ngành mới đây, Công ty Chứng khoán VPBank cho biết áp lực điều chỉnh giá bán diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã đồng loạt tăng khoảng 0,5-1,5 % so với cuối năm ngoái. Lãi suất cố định kỳ đầu 12-24 tháng hiện phổ biến ở mức 9,2-10,5% một năm, trong khi lãi suất thả nổi tăng lên 12-13,5% một năm, tiệm cận vùng đỉnh ghi nhận vào cuối năm 2022.

"Mức độ phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng đang ở ngưỡng đáng kể. Do đó động thái thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà của nhiều nhà băng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường, nhất là thị trường thứ cấp", báo cáo nêu.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận mỗi phân khúc còn chịu áp lực thanh khoản riêng. Với chung cư, bà cho biết nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang đối mặt với chi phí vốn cao để duy trì tài sản, vừa phải cạnh tranh với các dự án mới có chính sách bán hàng hấp dẫn, nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Áp lực thoát hàng với nhóm này gia tăng trong bối cảnh nguồn cung mới và nguồn hàng chuẩn bị bàn giao dồi dào. Từ nay đến 2028, Cushman & Wakefield dự báo Hà Nội có hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án, phân khu được bàn giao.

Với nhà riêng lẻ, nhà mặt phố, bà Ly cho hay loại hình này còn gặp nhiều thách thức như lo ngại về quy hoạch; khả năng khai thác kinh doanh vỉa hè bị siết chặt; tỷ suất cho thuê nhà sụt giảm; nhà sâu trong ngõ ngách thiếu tiện ích, nhiều rủi ro phòng cháy chữa cháy...

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, nhìn nhận tình trạng giảm giá kỳ vọng, thậm chí cắt lỗ là phản ứng bình thường trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường suy yếu. Theo ông, thời điểm này, các nhà đầu tư cần chủ động đánh giá lại khả năng tài chính để có phương án quản trị rủi ro.

"Sóng ngầm giảm giá tài sản có thể sẽ tiếp tục lan sang những quý tiếp theo khi khó khăn thiếu vốn, kẹt tiền mặt vào giai đoạn căng thẳng, khiến áp lực đè nặng nhà đầu tư thứ cấp", ông nói.