Khác với khi nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình, cá nhân, dự án phân lô bán nền cần đáp ứng nhiều điều kiện trước khi thực hiện việc mở bán. Vậy, có phải có quy hoạch 1/500 mới được phân lô bán nền hay không?
Phải có quy hoạch 1/500 mới được phân lô bán nền?
Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, trong đó nêu rõ điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
(1) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
(2) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
(3) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định tại mục (*).
(4) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Như vậy, không những phải có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt mà chủ đầu tư dự án còn phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch đó. Ngoài ra phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định trên mới được chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô bán nền.
Bên cạnh đó cũng cần lưu ý một số điều kiện khác khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:
- Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (*).
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Mua đất dự án phân lô bán nền cần lưu ý gì?
Để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dư án phân lô bán nền một cách hợp pháp, tránh hoặc hạn chế tối đa rủi ro pháp lý người nhận chuyển nhượng cần lưu ý một số vấn đề sau:
(1) Kiểm tra một số thông tin của bên chuyển nhượng (của chủ đầu tư) trước khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng.
(2) Chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền: Người nhận chuyển nhượng hỏi trực tiếp chủ đầu tư, bên môi giới hoặc tự mình xem thông tin trên cổng thông tin của địa phương.
(3) Phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu cần thiết).
(4) Phải kiểm tra tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế như công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
(5) Yêu cầu chủ đầu tư cam kết bảo đảm đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định của pháp luật khi ký hợp đồng đặt cọc.
(6) Phải thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.
Trên đây là bài viết trả lời rõ cho vướng mắc: Phải có quy hoạch 1/500 mới được phân lô bán nền?
Trích nguồn
Tác giả: Khắc Niệm
Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn
