Sau giai đoạn nhiều biến động và quá trình hoàn thiện khung khổ pháp lý, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng thực chất và bền vững hơn. Các chuyên gia cho rằng nguồn cung được cải thiện, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh cùng những thay đổi về chính sách sẽ tạo động lực cho thị trường, trong khi các cơn sốt đất và hoạt động đầu cơ khó có cơ hội quay trở lại.
Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tăng trưởng theo nhu cầu thực, khó tái diễn sốt đất. Ảnh: Thu Hiền.
Sốt đất và đầu cơ sẽ khó quay trở lại
Tại tọa đàm "Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” được tổ chức ngày 12/6, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng năm 2026 đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và phát triển theo hướng lành mạnh hơn.
Theo ông Khôi, sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành, cùng với hàng loạt nghị quyết của Quốc hội, nghị định của Chính phủ và sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương, nhiều vướng mắc của thị trường đang từng bước được tháo gỡ.
“Có thể thấy một tinh thần chung là dần tháo gỡ những khó khăn, bất cập tồn tại trong thời gian qua, kể cả những vấn đề phát sinh sau khi ba luật mới được ban hành”, ông Khôi nhận định.
Bên cạnh đó, các bộ, ngành hiện cũng đang tiếp tục rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường. Theo kế hoạch, nhiều nội dung sửa đổi quan trọng dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét trong thời gian tới.
Một động lực đáng chú ý khác là sự gia tăng mạnh mẽ của đầu tư công, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và hạ tầng đô thị. Từ cuối năm 2025 đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng, hạ tầng đô thị được triển khai đã tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Dù đánh giá tích cực về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết, trong đó nổi bật là vấn đề định giá đất, tín dụng và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, năm 2026, tình trạng sốt đất nền, đầu cơ cũng khó lặp lại trên thị trường bất động sản.
Theo ông, giá nhà ở tại nhiều đô thị hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả nhóm có thu nhập khá. Điều này khiến giao dịch trên thị trường nhà ở thương mại có dấu hiệu chững lại trong thời gian qua.
“Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn. Tình trạng sốt đất nền, đầu cơ cũng khó lặp lại bởi các quy định pháp luật đang dần được hoàn thiện theo hướng hạn chế những hiện tượng này”, ông Khôi nhận định.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho rằng nếu không xuất hiện các yếu tố bất thường như chiến tranh, dịch bệnh hoặc những biến động lớn ngoài dự báo, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, đây sẽ là giai đoạn tăng trưởng thực chất hơn, mang tính chọn lọc cao hơn thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước. Theo ông Thỏa, giá bất động sản có thể không giảm sâu nhưng hiện tượng sốt giá và đầu cơ sẽ dần được kiểm soát nhờ hai yếu tố chính.
Thứ nhất là nguồn cung và cầu đều đang có sự cải thiện. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp được kỳ vọng tăng lên nhờ các chính sách mới. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao.
Thứ hai là việc tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế và pháp luật. Khi các luật liên quan được sửa đổi đồng bộ, môi trường đầu tư sẽ minh bạch và thông suốt hơn.
Nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp tiếp tục dẫn dắt thị trường
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, xu hướng phát triển của thị trường năm 2026 sẽ xoay quanh nhu cầu thực, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Đối với phân khúc nhà ở, thị trường sẽ hình thành rõ nét hơn các nhóm sản phẩm gồm nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn.
Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước. Các cơ chế mới cùng với sự hỗ trợ của địa phương về hạ tầng sẽ góp phần giảm giá thành, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở thương mại sẽ chịu áp lực từ chi phí đất đai, chi phí vật liệu xây dựng, lãi suất vốn vay và yêu cầu tái cơ cấu tài chính của doanh nghiệp. Theo ông Khôi, các doanh nghiệp bất động sản cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, giảm chi phí để đưa sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực của thị trường.
Đối với bất động sản công nghiệp và logistics, đây vẫn được xem là một trong những điểm sáng của thị trường. Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp hiện đạt từ 83-87%, thậm chí có địa phương đạt trên 90%.
Cùng với xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và dòng vốn đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hoa Kỳ vào Việt Nam, nhu cầu về đất công nghiệp, kho bãi và logistics được dự báo tiếp tục gia tăng trong những năm tới.
Bên cạnh đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt tại các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi.
Cần sử dụng công cụ tài chính để điều tiết thị trường
Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, tín dụng vẫn là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Ông cho rằng cần sử dụng các công cụ tài chính để điều tiết thị trường theo từng nhóm đối tượng. Đối với nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực, có thể xem xét nới hạn mức tín dụng và giảm lãi suất. Ngược lại, đối với hoạt động đầu cơ, cần kiểm soát chặt tín dụng và gia tăng chi phí vốn.
“Nếu làm được điều đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn theo giá trị thực và hạn chế được các hoạt động đầu cơ”, ông Thỏa nhận định.
Các chuyên gia cũng cho rằng trong bối cảnh thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới, việc theo sát các thay đổi về cơ chế, chính sách sẽ trở thành yếu tố quyết định đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Với sự hỗ trợ từ thể chế, hạ tầng và các chính sách điều tiết phù hợp, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng ổn định, minh bạch và bền vững hơn, thay vì những chu kỳ tăng trưởng nóng dựa trên đầu cơ như trước đây.
