Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận nguồn cung tiếp tục cải thiện nhưng thanh khoản chưa tăng tương ứng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao và dòng tiền ngày càng thận trọng. Thay vì điều chỉnh trực tiếp giá bán, nhiều chủ đầu tư đang gia tăng chiết khấu, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và ân hạn nợ gốc nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua, qua đó duy trì giao dịch và thích ứng với nhịp điều chỉnh mới của thị trường.
Nhiều ưu đãi tài chính được tung ra để kích cầu bất động sản. Ảnh: Thu Hiền
Thanh khoản chậm lại, chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược bán hàng
Các số liệu nghiên cứu về thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy nguồn cung tiếp tục được cải thiện, song giao dịch và khả năng hấp thụ chưa theo kịp. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà ngày càng tập trung vào những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và khả năng khai thác thực tế.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), nguồn cung mới mở bán trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với nửa cuối năm 2025. Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Ở góc nhìn khác, Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp trong 6 tháng đầu năm, trong đó lượng giao dịch của nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 43.000 sản phẩm với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Dù có sự khác biệt về phạm vi và phương pháp thống kê, số liệu của hai đơn vị đều cho thấy thanh khoản chưa cải thiện tương xứng với nguồn cung.
Theo FERI, lãi suất vay mua bất động sản thả nổi tại nhiều ngân hàng đã lên mức 12-14%/năm, trong khi hạn mức tín dụng vẫn còn hạn chế, khiến người mua thận trọng hơn. VARS IRE cũng nhận định dòng tiền đang chuyển từ tư duy “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Trong bối cảnh mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và chưa có nhiều dư địa điều chỉnh, các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược bán hàng. Thay vì cạnh tranh bằng việc giảm trực tiếp giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp chuyển sang gia tăng các chính sách hỗ trợ tài chính nhằm giảm áp lực chi trả ban đầu cho người mua, đồng thời duy trì thanh khoản trong giai đoạn thị trường bước vào quá trình tái cân bằng.
Tăng chiết khấu, kéo dài hỗ trợ lãi suất để giảm áp lực tài chính cho người mua
Trong bối cảnh giá bán khó giảm trực tiếp nhưng thanh khoản chịu áp lực, nhiều chủ đầu tư đã chuyển sang sử dụng các chính sách tài chính linh hoạt hơn nhằm giảm số tiền thực tế người mua phải chi trả trong từng giai đoạn. Theo FERI và VARS IRE, tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất đang trở thành những giải pháp kích cầu phổ biến. Cách thức này giúp chủ đầu tư duy trì mặt bằng giá bán, đồng thời tạo thêm dư địa tài chính cho khách hàng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao.
Chia sẻ tại một toạ đàm về tài chính bất động sản được tổ chức gần đây, bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Kiến Hưng cho biết, nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng, chuyển trọng tâm sang các chính sách hỗ trợ người mua nhằm giảm áp lực chi trả và tăng khả năng tiếp cận thị trường.
Một trong những thay đổi rõ nét là giảm áp lực tài chính ngay từ giai đoạn đầu. Theo FERI, tại một số dự án, người mua chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán. Bên cạnh đó, tiến độ thanh toán cũng được kéo giãn và thiết kế linh hoạt theo dòng tiền của khách hàng. Một số doanh nghiệp áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc lên tới 60 tháng hoặc triển khai hình thức thanh toán bằng lương, qua đó giúp người mua giảm áp lực trả nợ trong những năm đầu sở hữu bất động sản.
Song song với đó, các chương trình hỗ trợ lãi suất cũng được mở rộng cả về thời gian lẫn mức độ hỗ trợ. Theo FERI, nhiều chủ đầu tư kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 24-30 tháng hoặc đến thời điểm nhận nhà. Một số doanh nghiệp còn cam kết duy trì mức lãi suất ưu đãi trong thời gian lên tới ba năm sau khi kết thúc giai đoạn hỗ trợ lãi suất 0%.
Bà Đỗ Thị Thúy Hằng cũng cho biết, một số dự án hiện áp dụng thời gian ân hạn nợ gốc từ 5-8 năm, góp phần giảm áp lực tài chính ngắn hạn và tạo tâm lý yên tâm hơn cho khách hàng khi quyết định xuống tiền.
Tiếp nối các chương trình hỗ trợ lãi suất, nhiều chủ đầu tư cũng gia tăng chính sách chiết khấu như một công cụ kích cầu. Theo bà Đỗ Thị Thúy Hằng, nếu trước đây mức chiết khấu thường khá hạn chế thì hiện nay nhiều dự án áp dụng ưu đãi khoảng 6-8%, thậm chí cao hơn đối với khách hàng thanh toán sớm hoặc sử dụng vốn tự có.
Chính sách chiết khấu ngày càng được đa dạng hóa theo phương thức thanh toán và từng nhóm khách hàng, góp phần thúc đẩy giao dịch đồng thời giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc thu hồi dòng tiền.
Thực tế, nhiều chủ đầu tư cũng đã cụ thể hóa các chính sách hỗ trợ tài chính trong chương trình bán hàng. Chẳng hạn, Vinhomes triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong nhiều năm đầu đối với khách hàng mua nhà, đồng thời áp dụng chương trình tặng voucher trị giá 8-10% cho khách hàng hiện hữu khi mua sản phẩm mới. Đây là xu hướng gia tăng ưu đãi tài chính thay vì điều chỉnh trực tiếp giá bán niêm yết.
Theo FERI, các chính sách bán hàng hiện không chỉ dừng ở việc gia tăng ưu đãi mà còn được điều chỉnh sát hơn với diễn biến thị trường và xu hướng lựa chọn của khách hàng. Khi người mua ngày càng thận trọng, hiệu quả của các chương trình hỗ trợ tài chính sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng dự án, pháp lý, tiến độ xây dựng và khả năng khai thác sau khi bàn giao.
Ưu đãi tài chính chỉ phát huy hiệu quả với dự án có giá trị thực
Các đơn vị nghiên cứu đều cho rằng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hay giãn tiến độ thanh toán chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên những dự án có nền tảng tốt về pháp lý, tiến độ xây dựng và khả năng khai thác thực tế.
Dòng tiền trên thị trường đang chuyển từ tư duy “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền và thanh khoản tốt. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục thu hút người mua, trong khi các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá ngày càng khó tạo thanh khoản, ngay cả khi áp dụng nhiều chương trình ưu đãi bán hàng.
Trong khi đó, dư địa giảm giá trực tiếp của thị trường vẫn khá hạn chế. Theo FERI, giá bán sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc và khu vực, song so với nửa cuối năm 2025, mặt bằng giá gần như không tăng thêm. Tại một số thị trường có thanh khoản thấp, các chủ đầu tư bắt đầu áp dụng hình thức “giảm giá kỹ thuật” thông qua tăng chiết khấu hoặc mở rộng các chương trình hỗ trợ tài chính nhằm gia tăng sức cạnh tranh, thay vì điều chỉnh giá niêm yết trên diện rộng.
Ở góc độ thị trường, theo VARS IRE, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đất đai, tài chính và xây dựng tiếp tục gia tăng. Trong quý II/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; riêng Hà Nội đạt khoảng 123 triệu đồng/m².
Theo VARS IRE, áp lực chi phí cùng yêu cầu nâng cao chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong điều kiện hiện nay, nhà ở thương mại bình dân rất khó quay trở lại nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án mới.
Những diễn biến trên cho thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, trong đó các chính sách tài chính trở thành công cụ quan trọng để duy trì thanh khoản và hỗ trợ quyết định xuống tiền của người mua. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền ngày càng hướng tới giá trị thực, hiệu quả của các chương trình kích cầu vẫn phụ thuộc trước hết vào chất lượng dự án, pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai và khả năng khai thác thực tế. Đây mới là những yếu tố quyết định sức hấp thụ của thị trường trong giai đoạn tái cân bằng hiện nay.
