Thị trường bất động sản đang chuyển sang giai đoạn phân hóa và sàng lọc rõ nét hơn, song mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao. Diễn biến này chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố, từ pháp lý, chi phí phát triển dự án đến mất cân đối cung - cầu và hoạt động đầu cơ.
Vì sao giá nhà vẫn neo ở mức cao khi thị trường đang điều chỉnh?
Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa và sàng lọc
Khái quát về thị trường bất động sản năm 2026 tại sự kiện tổng quan thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm vừa diễn ra, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực đề cập tới 6 chữ: “phân hóa - sàng lọc - bền vững”.
"Phân hóa là đặc điểm dễ nhận thấy nhất của thị trường hiện nay. Có những phân khúc, doanh nghiệp phát triển rất tốt, nhưng cũng có những nhóm đang gặp nhiều khó khăn. Đây là bức tranh phản ánh rất rõ sự khác biệt về năng lực thích ứng và khả năng nắm bắt cơ hội của từng chủ thể trên thị trường”, TS. Cấn Văn Lực nói.
Thực tế thị trường trong nửa đầu năm 2026 cũng phản ánh rõ xu hướng này. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước, song chỉ khoảng 48.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Dòng tiền ngày càng tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, thay vì phân bổ dàn trải như trước.
Đồng thời, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh sàng lọc là quá trình tái cấu trúc tất yếu của thị trường. Một thị trường phát triển là thị trường luôn có sự tham gia của doanh nghiệp mới, đồng thời cũng có những doanh nghiệp phải rời khỏi cuộc chơi.
Theo số liệu 6 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 120.000 doanh nghiệp thành lập mới, trong khi khoảng 100.000-110.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Riêng lĩnh vực bất động sản có khoảng 6.000 doanh nghiệp thành lập mới và khoảng 4.000 doanh nghiệp rời thị trường.
Chuyên gia nhấn mạnh, tỷ lệ doanh nghiệp rút lui của lĩnh vực bất động sản vẫn thấp hơn mặt bằng chung của nền kinh tế, cho thấy tình hình chưa đến mức quá đáng lo ngại.
Cùng với phân hóa và sàng lọc, chuyên gia cho rằng, bền vững là trạng thái thị trường sẽ dần hướng tới sau giai đoạn điều chỉnh.
TS. Cấn Văn Lực cũng nhận định, kinh tế Việt Nam đang xuất hiện xu hướng phân hóa theo mô hình chữ K. Theo đó, có những khu vực, doanh nghiệp tiếp tục tăng trưởng, trong khi một số khác vẫn gặp khó khăn và thị trường bất động sản cũng đang diễn biến theo xu hướng tương tự.
Quan điểm này cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường chia sẻ. Theo các chuyên gia, quá trình thanh lọc hiện nay không nên được nhìn nhận là tín hiệu suy giảm mà là bước chuyển cần thiết để xác lập lại giá trị của bất động sản. Khi nhu cầu ở thực, hiệu quả khai thác và tính minh bạch ngày càng trở thành tiêu chí quyết định, thị trường sẽ dần rời xa mô hình tăng trưởng dựa trên kỳ vọng để hướng tới một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, năm 2026 cũng là năm thể chế, pháp lý tiếp tục được hoàn thiện để tạo động lực mới cho thị trường.
Về khía cạnh pháp lý, trong thời gian qua đã có rất nhiều cơ chế, chính sách được ban hành nhằm hướng tới ba mục tiêu lớn, trong đó quan trọng nhất là tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, thị trường vẫn còn hai vấn đề cần tiếp tục giải quyết. Thứ nhất là nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu. Thứ hai là giá bán đến tay người mua cuối cùng ở một số trường hợp vẫn còn bị đẩy lên do phải qua nhiều khâu trung gian.
Nhiều nguyên nhân khiến giá nhà vẫn neo ở mức cao
Theo TS. Cấn Văn Lực, giá căn hộ ở Việt Nam hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập trung bình của người dân, cao gấp khoảng hai lần mức bình quân của thế giới và cao hơn nhiều so với các quốc gia như Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore hay Malaysia.
Diễn biến của thị trường cũng cho thấy áp lực về khả năng chi trả ngày càng lớn. Theo JLL Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 đã đạt bình quân khoảng 101,5 triệu đồng/m², tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thanh khoản không tăng tương ứng khi số căn hộ bán ra trong quý II giảm khoảng 50% so với quý I do người mua ngày càng thận trọng trước mặt bằng giá cao.
Giá nhà đất tại Việt Nam hiện vẫn ở mức cao do tác động đồng thời của nhiều yếu tố. Trước hết, những vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong quá trình thực thi chính sách kéo dài đến hết năm 2024 đã làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án, dù tình hình hiện đã có những cải thiện nhất định.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản liên tục gia tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đến chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng và nhân công. Điều này tạo áp lực lớn lên giá thành sản phẩm.
Theo TS. Cấn Văn Lực, một nguyên nhân quan trọng khác là sự mất cân đối giữa cung và cầu. Ông cho biết, do quá trình cấp phép dự án diễn ra chậm trong thời gian dài đến hết năm 2024, nguồn cung mới bị hạn chế. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung cũng chưa hợp lý khi hơn 70% sản phẩm trên thị trường là phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở trung cấp và các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân vẫn còn thiếu, dù nguồn cung nhà ở xã hội đã được cải thiện từ đầu năm 2025.
Diễn biến thị trường trong nửa đầu năm 2026 cũng phản ánh rõ thực trạng này. Theo JLL Việt Nam, khoảng 65% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp. Cơ cấu nguồn cung mất cân đối tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá, trong khi người mua ở thực vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận sản phẩm phù hợp.
Ngoài yếu tố cung - cầu, TS. Cấn Văn Lực cho rằng tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” vẫn diễn ra ở một số nơi, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn giá trị thực. Thời gian qua, một số vụ đấu giá đất hay tình trạng môi giới trục lợi từ nhà ở xã hội là những ví dụ cho thực trạng này.
Một nguyên nhân khác là đầu cơ. Dẫn kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn với khoảng 600 người thực hiện trong năm 2024, TS. Cấn Văn Lực cho biết có tới 86% người mua bất động sản nắm giữ tài sản dưới một năm. Việc mua vào ở mức giá cao cũng khiến nhiều nhà đầu tư không sẵn sàng bán cắt lỗ, trừ khi gặp áp lực tài chính.
Tuy nhiên, theo các khảo sát mới nhất, tâm lý của người mua đang dần thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Quyết định mua nhà ngày càng dựa trên nhu cầu sử dụng thực, pháp lý dự án và khả năng tài chính, thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn.
Nguyên nhân cuối cùng là chính sách thuế đối với bất động sản. Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản vẫn còn ở mức thấp. Đây cũng là một trong những yếu tố góp phần khiến giá nhà đất duy trì ở mức cao trong thời gian qua.
Theo các chuyên gia, quá trình điều chỉnh hiện nay cũng đang tạo ra những chuyển biến tích cực. Dòng tiền có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực; người mua cũng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính trước khi quyết định xuống tiền.
Đây là những tín hiệu cho thấy thị trường đang từng bước dịch chuyển theo hướng minh bạch và bền vững hơn, phù hợp với nhận định của TS. Cấn Văn Lực về xu hướng “phân hóa - sàng lọc - bền vững” của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
